DIN 277, WoFlV und die gif-Richtlinie MF-GIF beantworten drei verschiedene Fragen. Wie groß ist das Gebäude und wofür wird seine Fläche genutzt – DIN 277:2021-08. Welche Fläche gilt für eine Wohnung im Mietverhältnis – WoFlV, in Kraft seit 2004. Welche Fläche wird in gewerblichen Mietverträgen vereinbart – gif MF-GIF 2023. Dieselbe Etage liefert deshalb drei verschiedene Quadratmeterzahlen.
Kurz gesagt
- DIN 277 gliedert Flächen nach Art und Umschließung, rechnet aber nichts anteilig an: Fläche ist Fläche.
- Die WoFlV rechnet Grundflächen je nach lichter Höhe und Lage voll, halb oder zu einem Viertel an.
- Die gif MF-GIF 2023 ersetzt die MF/G 2017 und hat den Bezug zur DIN 277 aufgegeben.
Definition
DIN 277:2021-08 ist die Norm des Hochbaus für Grundflächen und Rauminhalte. Sie liefert BGF, KGF und NRF, gliedert die Netto-Raumfläche in NUF, TF und VF und ordnet jede Fläche dem Bereich R oder S zu. Sie ist die Basis für Kostenplanung nach DIN 276, für Kennwerte und für das Raumbuch. Anrechnungsfaktoren kennt sie nicht.
WoFlV – Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003, in Kraft seit 1. Januar 2004 – gilt unmittelbar für den geförderten Wohnungsbau und ist im frei finanzierten Wohnungsbau der übliche Maßstab, wenn nichts anderes vereinbart ist. § 2 nimmt Zubehörräume wie Keller, Waschküchen und Garagen aus, § 3 misst in lichten Maßen, § 4 rechnet an: Grundflächen mit mindestens zwei Metern lichter Höhe vollständig, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
gif MF-GIF 2023 – Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Gebäude der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., Stand Februar 2023 – ist ein privates Regelwerk und gilt, wenn Vertragsparteien es vereinbaren. Sie hat die MF/G 2017 (gewerblicher Raum), MF/V 2012 (Verkaufsflächen) und MF/W 2012 (Wohnen) zu einer Richtlinie für alle Nutzungsarten zusammengeführt und den Bezug zur DIN 277 aufgegeben; die englische Ausgabe heißt RA-GIF 2024.
Abgrenzung
| Kriterium | DIN 277 | WoFlV | gif MF-GIF |
|---|---|---|---|
| Zweck | Planung, Kostenkennwerte, Raumbuch | Wohnfläche im Mietverhältnis | Mietfläche in Gewerbe- und Mischobjekten |
| Geltung | Norm, anerkannte Regel der Technik | Verordnung; frei finanziert der übliche Maßstab | private Richtlinie, gilt bei Vereinbarung |
| Messregel | lichte Maße (NRF), Außenkante (BGF) | lichte Maße zwischen den Bauteilen (§ 3) | eigene Regeln, seit 2023 ohne DIN-277-Bezug |
| Höhenanrechnung | keine | unter 1 m: 0 %, 1–2 m: 50 %, ab 2 m: 100 % | eigene Regeln der Richtlinie |
| Balkone, Loggien | Bereich S, voll gezählt, getrennt ausgewiesen | in der Regel 25 %, höchstens 50 % | eigene Regeln der Richtlinie |
| Ausgabe | DIN 277:2021-08 | 25.11.2003, in Kraft 1.1.2004 | MF-GIF 2023 (Februar 2023), englisch RA-GIF 2024 |
Praxis
Ein Gebäude, drei Zahlen – und keine davon ist „die” Fläche. In einer Tabelle dürfen sie nie ohne Normbezug nebeneinanderstehen; jede Zahl trägt ihr Regelwerk. Für Bestandshalter heißt das: Das Raumbuch führt die DIN-277-Fläche für Planung und CAFM und die WoFlV-Fläche für Mietvertrag und Betriebskosten als getrennte Spalten. Im Mietrecht zählt die tatsächliche Wohnfläche, nicht die vereinbarte (BGH, Urteil vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17); was das für den Bestand bedeutet, steht unter Flächen-Screening. Für Gewerbeflächen gilt, was der Vertrag sagt – die MF-GIF nur, wenn sie darin steht.
Normraum-Bezug
Normraum berechnet die Fläche je Raum aus dem Bestandsplan nach DIN 277 oder WoFlV – die Norm wird je Raumbuch gewählt, der Normbezug steht an jeder Position, Konfidenz und Fundstelle im Prüfprotokoll. Höhenabhängige Anrechnungen nach § 4 WoFlV brauchen Schnitt oder Aufmaß, weil der Grundriss keine Höhen trägt. gif MF-GIF ist in Vorbereitung und noch keine Ausgabe des Raumbuchs.