Ein Flächen-Screening vergleicht für jede Wohnung eines Bestands die Fläche aus dem Mietvertrag mit der Fläche, die sich aus dem Bestandsplan ergibt, und findet so die Einheiten, bei denen sich ein Aufmaß lohnt. Es ersetzt keine Messung – es entscheidet, wo gemessen wird. Anlass ist die Rechtsprechung des BGH: Im Mietrecht zählt die tatsächliche Wohnfläche.
Kurz gesagt
- Drei Zahlen je Wohnung: Vertragsfläche, Planfläche, aufgemessene Fläche – nur die letzte ist ein Nachweis.
- Der BGH stellt seit 2015 für die Mieterhöhung und seit 2018 für die Betriebskosten auf die tatsächliche Fläche ab, ohne Toleranz.
- Das Screening sortiert nach Abweichung und Konfidenz; das Aufmaß folgt dort, wo beides auffällig ist.
Definition
| Datum | Entscheidung | Aussage |
|---|---|---|
| 24.03.2004 | BGH VIII ZR 295/03 | Liegt die Wohnfläche mehr als 10 % unter der vereinbarten, ist das ein Mangel; der Mieter kann die Miete mindern. |
| 18.11.2015 | BGH VIII ZR 266/14 | Für die Mieterhöhung nach § 558 BGB zählt die tatsächliche Wohnfläche; die 10-%-Toleranz gilt dafür nicht mehr. |
| 30.05.2018 | BGH VIII ZR 220/17 | Betriebskosten werden nach der tatsächlichen Wohnfläche umgelegt; eine Toleranz gibt es nicht. |
Ein Screening läuft in vier Schritten: die Planfläche je Wohnung nach WoFlV aus den Archivplänen ermitteln – raumweise, mit Normbezug und Planstand; mit der Vertragsfläche aus ERP oder Mietvertrag vergleichen; nach Abweichung (absolut und in Prozent) und nach der Konfidenz der Planauswertung sortieren; für die auffälligen Wohnungen ein Aufmaß beauftragen und das Ergebnis in Raumbuch und ERP zurückschreiben.
Abgrenzung
| Kriterium | Vertragsfläche | Planfläche | Aufgemessene Fläche |
|---|---|---|---|
| Quelle | Mietvertrag, ERP | Bestandsplan, nach WoFlV berechnet | Messung vor Ort |
| Belastbarkeit | Vereinbarung, nicht Zustand | Arbeitsgrundlage zum Planstand | Nachweis |
| Aufwand | vorhanden | Minuten je Plan | Stunden je Wohnung |
Praxis
Anlässe sind die Betriebskostenabrechnung, die Mietanpassung, die Meldung zum Mietspiegel, Ankauf oder Verkauf mit Due Diligence und die Erstbefüllung eines CAFM-Systems. Die ehrliche Grenze: Die Planfläche ist so gut wie der Plan. Die Höhenanrechnung nach § 4 WoFlV braucht Schnitt oder Aufmaß, und ein Plan vor dem letzten Umbau zeigt Räume, die es nicht mehr gibt. Deshalb ist das Screening ein Sortierwerkzeug: Es sagt nicht, wie groß eine Wohnung ist, sondern bei welchen Wohnungen die Frage offen ist.
Normraum-Bezug
Für ein Flächen-Screening liefert Normraum die Planfläche je Raum nach WoFlV oder DIN 277 aus dem Archivplan – einzeln oder als Stapel, summierbar je Grundriss – mit Konfidenz und Fundstelle. Den Abgleich mit der Vertragsfläche führt der Bestandshalter in seiner Liste; Normraum liefert die Spalte, die dort fehlt. Wo Plan und Vertrag auseinanderliegen oder die Konfidenz niedrig ist, ist das Aufmaß der nächste Schritt – Normraum ersetzt es nicht.