Die Brutto-Grundfläche (BGF) ist nach DIN 277:2021-08 die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks – einschließlich der Konstruktion. Sie ist die größte Flächengröße der Norm und setzt sich aus Konstruktions-Grundfläche und Netto-Raumfläche zusammen: BGF = KGF + NRF. Gemessen wird an den äußeren Begrenzungen der Bauteile, Geschoss für Geschoss.
Kurz gesagt
- Die BGF zählt Räume und Konstruktion; die Netto-Raumfläche zählt nur die Räume.
- Sie wird je Grundrissebene ermittelt, getrennt nach den Bereichen R und S, und zum Gebäudewert summiert.
- Die WoFlV kennt keine BGF: Sie bewertet die Grundflächen einer Wohnung nach eigenen Regeln.
Definition nach DIN 277:2021-08
Maßgebend sind die äußeren Begrenzungen der Konstruktion in Höhe der Oberkante des Bodenbelags – also die Außenkante der Außenwände samt Bekleidung. Innerhalb dieser Grenze liegt alles, was die Grundrissebene ausmacht: die Konstruktions-Grundfläche der Wände, Stützen und Pfeiler und die Netto-Raumfläche der Räume. Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion oder Instandsetzung dienen, bleiben außen vor.
Die Norm verlangt, die BGF getrennt für den Bereich R (allseitig umschlossen) und den Bereich S (baulich verbunden, nicht allseitig umschlossen) auszuweisen. Eine Loggia erhöht die BGF also, aber in einer eigenen Spalte.
Abgrenzung
| Größe | Enthält Konstruktion? | Messregel | Regelwerk |
|---|---|---|---|
| BGF | ja | äußere Begrenzung der Konstruktion, je Grundrissebene | DIN 277:2021-08 |
| KGF | nur Konstruktion | Grundfläche der aufgehenden Bauteile | DIN 277:2021-08 |
| NRF | nein | lichte Maße zwischen den Bauteiloberflächen | DIN 277:2021-08 |
| Wohnfläche | nein | Grundflächen der Wohnung, Anrechnung nach § 4 | WoFlV (2004) |
Praxis
Die BGF ist die Bezugsgröße der Kostenplanung: Kostenkennwerte nach DIN 276 werden in Euro je Quadratmeter BGF geführt, und der Brutto-Rauminhalt baut auf ihr auf. Wer Kostenschätzungen vergleicht, muss deshalb wissen, ob eine BGF mit oder ohne Bereich S gemeint ist. Die Geschossfläche des Bauplanungsrechts (§ 20 BauNVO) ist eine andere Größe mit eigener Messregel und darf nicht mit der BGF verwechselt werden.
Die WoFlV fragt nicht, wie groß das Gebäude ist, sondern welche Grundflächen zu einer Wohnung gehören und wie sie anzurechnen sind (§§ 2–4 WoFlV). Eine „Bruttogrundfläche nach WoFlV” gibt es nicht; wer den Begriff verwendet, meint die DIN 277. Aus einem Grundriss lässt sich die BGF nur mit der vollständigen Wandgeometrie bilden – Raumflächen allein reichen nicht.
Normraum-Bezug
Normraum berechnet aus dem Bestandsplan die Netto-Raumfläche je Raum nach DIN 277 und liefert die erkannten Wände mit Fundstelle im Plan. Die BGF als Geschossgröße einschließlich der Konstruktions-Grundfläche weist das Raumbuch nicht aus; der Planer leitet sie aus Raumflächen und Wandgeometrie ab. Das Prüfprotokoll dokumentiert je Raum, welche Geometrie und welche Konfidenz dahinterstehen.